住宅ローン控除で損しないために知っておくべきこと｜40代共働き夫婦が実際に確認した7つのポイント

はじめに｜「手続きしたから大丈夫」で止まっていませんか？

住宅ローンを組んだ年、確定申告を出したときのことを覚えていますか？ 「手続き終わった、あとは毎年年末調整で自動的に戻ってくる」――私たち夫婦も最初はそう思っていました。

でも実際に数字をきちんと確認してみると、「あれ、もっと戻ってくるはずじゃなかったっけ？」という場面が何度もありました。

住宅ローン控除は、正しく使えば10年間で数十万〜100万円以上の税負担を減らせる制度です。一方で、「なんとなく手続きした」だけでは取りこぼしが起きやすい落とし穴もあります。

この記事では、40代共働き夫婦である私たちが実際に確認・体験した「住宅ローン控除で損しないための7つのポイント」をまとめました。

そもそも住宅ローン控除とは？（おさらい）

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、毎年の所得税・住民税から一定額を差し引ける制度です。

仕組みをざっくり言うと、「年末時点のローン残高×0.7%」が、税金から直接引かれます。

たとえば年末残高が3,000万円なら：

3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円 が税金から戻ってくる

これが最長13年間続きます（新築・認定住宅の場合）。合計すると、条件次第で100万円を超える還付になります。

ポイント① 共働きなら「夫婦それぞれ」で控除を受けられる

これが最も見落とされがちなポイントです。

住宅ローンの名義が夫婦両方（ペアローンや連帯債務）になっている場合、それぞれが自分の持分に対して住宅ローン控除を受けられます。

私たちの場合はペアローンで、夫・妻それぞれが別々にローンを組んでいました。つまり、控除の枠も「夫分＋妻分」で2本分。同じ家に住んでいても、控除額が実質2倍になります。

注意点：連帯保証人はローンの「借り手」ではないため、控除の対象外です。「連帯債務者」と「連帯保証人」は似て非なるもので、金融機関の書類でどちらになっているか必ず確認してください。

ポイント② 控除を受けるには最初の年だけ「確定申告」が必要

サラリーマン・会社員の方でも、住宅ローン控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。

翌年以降は年末調整で処理できますが、初年度だけは自分で申告しないと控除が受けられません。これを知らずに1年目をスルーしてしまった、という話を周囲でも耳にします。

必要書類の主なもの：

• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から郵送される）
• 登記事項証明書（法務局で取得）
• 売買契約書または建築請負契約書のコピー
• 源泉徴収票

2年目以降は、税務署から送られてくる「年末調整のための証明書」を会社の年末調整に提出するだけでOKです。

ポイント③ 「所得税が少ない年」は住民税からも控除できる

住宅ローン控除の金額が所得税額を超えた場合、超えた分は住民税から控除される仕組みがあります。

ただし住民税から控除できるのは「前年の課税総所得金額の5%（上限9.75万円）」と上限があります。

共働き世帯でも、育休中・時短勤務中などで一時的に収入が下がる年は、所得税が少なくなります。そういった年は「控除しきれない額が出る」可能性がありますが、住民税からも一部吸収されるので、確認しておくと安心です。

ポイント④ 省エネ基準を満たしていないと控除額が減る（2024年改正）

2024年以降に入居した方は、ここが大きな変更点です。

2024年1月から、省エネ基準を満たしていない新築住宅は、住宅ローン控除の対象外になりました。

対象となる住宅の区分と借入限度額（2024〜2025年入居の場合）：

2023年以前に契約・入居している方は旧制度が適用されますが、これから購入を検討している方は「省エネ基準を満たす住宅か」を必ず確認してください。

ポイント⑤ 繰り上げ返済で「控除額が減る」ことがある

住宅ローン控除は「年末残高×0.7%」なので、繰り上げ返済でローン残高が減ると、控除額も連動して下がります。

たとえば年末残高が3,000万円→2,500万円に減れば、控除額も21万円→17.5万円に減少します。

控除期間中（最長13年間）は、繰り上げ返済のタイミングを慎重に考える必要があります。特に低金利のローンを組んでいる方は、控除期間中に無理に繰り上げ返済するより、NISAで運用する方が有利になるケースも多いです。

（ただし投資リターンは過去実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません）

ポイント⑥ 転勤・単身赴任中でも要件を満たせば継続できる

「転勤になって家を離れることになった。住宅ローン控除はどうなる？」

原則として、住宅ローン控除は本人が住んでいること（居住要件）が条件です。転勤で住まなくなると、控除が受けられなくなります。

ただし、「転勤等のやむを得ない事由」による場合は、一定の要件を満たせば転勤中も控除を継続、または転勤解消後に再適用できる特例があります。適用条件が細かいため、税務署または税理士への相談をおすすめします。

ポイント⑦ 残高証明書は毎年必ず保管する

金融機関から毎年10〜11月ごろに届く「住宅ローン残高証明書」は、年末調整・確定申告に必要な書類です。紛失すると再発行に時間がかかる場合があります。

私たちは「住宅ローン関連書類フォルダ」を一つ作り、届いたらすぐそこに入れるルールにしていました。ペアローンなので夫婦それぞれに届いていて、毎年2枚を管理していました。

まとめ｜制度を「知っているか・知らないか」で数十万円変わる

1. 共働き・ペアローンなら夫婦それぞれが控除を受けられる
2. 最初の年だけ確定申告が必要（翌年以降は年末調整）
3. 所得税が少ない年でも住民税から一部控除できる
4. 2024年以降の新築は省エネ基準を満たさないと対象外になる
5. 繰り上げ返済は控除額を下げることを忘れずに
6. 転勤でも継続できる特例がある（要件確認が必要）
7. 残高証明書は毎年必ず保管する

住宅ローン控除は「一度手続きして終わり」ではなく、毎年の状況に合わせて確認すべき制度です。特に共働き世帯は2本分の控除を最大限活用することが、家計を守る大事な一手になります。

※本記事の内容は2026年4月時点の情報をもとにしています。税制は改正されることがあります。個別の適用可否については、税務署・税理士などの専門家にご相談ください。

本記事は情報提供を目的としており、税務・法律上のアドバイスを行うものではありません。

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