住宅ローン完済後の抵当権抹消を自分でやる方法｜司法書士との費用・手間の違いも解説

住宅ローンを完済すると、ほっとしますよね。でも、実はもう一つ手続きが残っています。

それが「抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）登記」です。

完済しても、家や土地にかけられた銀行の抵当権は自動では消えません。自分で法務局に申請して、はじめて消えます。

この手続き、司法書士に頼むと2万円前後かかります。でも、自分でやれば実費2,000円ほどで済みます。

私（47歳・共働き）は4,400万円のローンを完済したあと、この抵当権抹消を司法書士に頼まず、自分でやりました。結論、思っていたよりずっと簡単でした。FPと簿記の知識も使いながら、実際にやってみた手順をそのまままとめます。

完済したのに、なぜ手続きが必要なの？

多くの人が、ここで戸惑います。

• 完済すれば自動で抵当権が消えると思っていた
• 銀行から分厚い書類が届いたが、何をすればいいか分からない
• 司法書士に頼むべきか、自分でできるのか判断がつかない
• 放置するとどうなるのか不安

結論から言うと、抵当権は放置しても罰則はありません。ただし、消さないままだと「まだローンが残っている家」に見えてしまいます。

将来その家を売るとき、相続するとき、あるいは別のローンを組むときに、結局この手続きが必要になります。そのとき書類を紛失していたり、銀行が合併していたりすると、手間が一気に増えます。完済直後の、書類がそろっている今が一番ラクです。

私も「自分でできるの？」と不安でした

正直に言います。私も最初は「登記なんて素人には無理だろう」と思っていました。司法書士に頼む一歩手前まで行きました。

でも調べてみると、抵当権抹消は登記の中でも一番シンプルな手続きでした。相続や売買と違って、ほぼ「書類を集めて、申請書を1枚書いて、法務局に出す」だけ。

実際にやってみて、平日に法務局へ行く時間さえ取れれば、多くの人が自分でできると感じました。郵送やオンラインでも申請できます。

自分でやる vs 司法書士に頼む：何が違う？

いちばん気になる比較を、先にまとめます。

差はシンプルです。「お金を取るか、手間を取るか」。

単純なケースなら、浮くのは1万5,000円ほど。半日〜1日の手間で1万5,000円なら、自分でやる価値は十分あると私は感じました。

費用の内訳（自分でやる場合）

登録免許税は「不動産の数 × 1,000円」です。戸建てなら土地と建物で2個＝2,000円が一般的。マンションは敷地権の数で変わるので、登記事項証明書で確認します。

銀行から届く「抹消書類」を確認する

完済すると、金融機関から書類一式が郵送されます。名前は銀行によって違いますが、だいたい次のものが入っています。

• 登記原因証明情報（弁済証書・抵当権解除証書など）
• 抵当権設定契約証書（登記済証）または登記識別情報
• 金融機関からの委任状
• 金融機関の資格証明書、または会社法人等番号の案内（住信SBI銀行はこの案内がありませんでした）

⚠️ ここで大事な注意点。これらの書類には有効期限があるものがあります。また、住所変更などで再発行が必要になると手間です。届いたら、なるべく早めに手続きするのがおすすめです。

自分でやる手続きの3ステップ

申請書の書き方は「登記相談」で教えてもらえる（私の体験）

申請書の書き方は、管轄の法務局によって案内が少し違います。電話で丁寧に教えてくれるところもありますが、私の管轄では「窓口の登記相談で相談してください」とのことでした。

素人が来る前提で対応してくれるので、遠慮はいりません。私も実際に窓口で相談しながら、その場で書類を作成しました。

わが家の場合、共同保有の土地（前面道路とごみ置き場）の扱いが分からず、そこを相談しました。窓口の方はとても親切で、書類の書き方を鉛筆で下書きしてくれて、私はなぞるだけという状態にしてくれました。

もう一つ困ったのが、登記申請書の義務者のところに銀行の「会社法人等番号」を書かないといけないのですが、住信SBIネット銀行から届いた書類に「会社法人等番号」の記載がなかったこと。ネットで調べても、いくつか出てきて何を書けばいいか分からなかったのですが、これも窓口で調べて正しい記載内容を教えてもらえました。

ただし、対応は窓口によって変わることもあると思います。書類で分からない点（特に会社法人等番号など）は、事前に銀行に確認しておくのがおすすめです。

こんな場合は司法書士に頼んだ方が安全

次のケースは手続きが複雑になりやすいので、無理せずプロに任せるのが安心です。

• 登記上の住所・氏名が、今の住所・氏名と違う（先に住所変更登記が必要）
• 名義人が亡くなっている（相続登記が絡む）
• 融資を受けた銀行が合併・商号変更している
• 抵当権が複数ある、または書類を紛失している
• 平日にどうしても時間が取れない

特に「住所が違う」ケースは見落としがちです。引っ越したまま住所変更をしていないと、抵当権抹消の前に住所変更登記が必要になります。心当たりがある方は、登記事項証明書で必ず確認してください。

この記事が役に立つ人

• 住宅ローンを完済したばかりの人
• 銀行から抹消書類が届いて、何をすべきか迷っている人
• 費用を抑えて自分でやってみたい人

今日やること：まず書類を1か所にまとめる

難しく考えなくて大丈夫です。まずは準備だけ。

1. 銀行から届いた「抹消書類」を、封筒ごと1か所にまとめる
2. 自宅の住所・氏名が、登記時から変わっていないか確認する
3. 家の所在地の「管轄法務局」をネットで調べ、電話で相談予約 or 必要書類を確認する

完済まで頑張ったご褒美に、最後の手続きもスッキリ終わらせましょう。書類がそろっている今なら、思っているよりずっと簡単です。窓口で書類を出した方は登記完了証をもらいに行くのを忘れずに。私の管轄の法務局は登記完了証を受け取るまで3週間程度かかりました。

【免責事項】本記事は一般的な情報提供および筆者の体験の共有を目的としており、登記手続きの正確性・最新性を保証するものではありません。必要書類・登録免許税・手続き方法は、不動産の状況や法改正によって異なる場合があります。実際の手続きの前に、必ず物件を管轄する法務局または司法書士にご確認ください。