住宅ローンを三菱UFJから住信SBIへ借り換えた実録｜0.6%→0.32%で総額134万円の差

2016年に三菱UFJ銀行で4,400万円を借りた住宅ローンを、2024年3月に住信SBIネット銀行へ借り換えました。金利は0.6%から0.32%へ。残債は3,400万円まで減っていました。

この記事では、なぜ借り換えたのか、どういう手順で進んだのか、そして実際に得したのか損したのかを、正直に書きます。結論から言うと、効果はありましたが「金利差だけ見て飛びつくと危ない」というのが一番の学びでした。

結論：8年間放置していた0.2%の差が、借り換えのきっかけでした

まず、わが家の住宅ローンの経緯です。

問題は3年固定が終わったあとでした。0.4%が0.6%に上がったのですが、当時の私は「0.2%くらい誤差だろう」と考えて、そのまま5年近く放置しました。

なぜ借り換えを決めたのか

きっかけは大げさなものではありません。ネット銀行の金利が0.3%台だと知り、自分の0.6%と並べてみたことです。

そこで初めて、残り何年、いくら払うのかを計算しました。8年払ってきたのに、残債はまだ3,400万円。この数字を直視したのが、実質的なきっかけでした。

金利差でいくら変わったのか【試算】

実際の効果を数字で見てみます。残債3,400万円・残期間27年・元利均等返済という前提での試算です。

※上記は前提条件を置いた試算であり、実際の返済額とは異なります。

ここが落とし穴：諸費用を引かないと本当の得は分からない

ただし、134万円がそのまま手元に残るわけではありません。借り換えには諸費用がかかります。

• 事務手数料——借入額に対して数%かかるのが一般的で、金額としては最も大きい項目です
• 抵当権の設定・抹消の登記費用——新しい銀行の抵当権を設定し、前の銀行のものを抹消します
• 印紙代など

手続きの流れ

実際に進んだ順番はこうでした。

1. 今の金利と残債を確認する——返済予定表を引っ張り出しました。ここが出発点です
2. 借り換え先の候補を絞る——金利だけでなく、事務手数料と団信の内容も合わせて比較します
3. 事前審査を申し込む——ネット銀行なのでオンラインで完結しました
4. 本審査・必要書類の提出——収入証明、物件の資料などを揃えます
5. 契約・実行——新しい銀行から前の銀行へ資金が移り、完了です

ネット銀行は店舗に行く必要がないのが大きな利点でした。共働きで平日に動けないわが家には、これが決め手のひとつでした。

借り換えて、その後どうなったか

ここが一番大事な部分です。0.32%は、そのままではありませんでした。

1年4か月で、借り換え前の0.6%を超えてしまいました。

「では借り換えは無駄だったのか」と思われるかもしれませんが、私はそう考えていません。借り換えていなければスタートが0.6%だったので、同じだけ上がればもっと高い金利になっていたはずだからです。

その後わが家がどう判断したかは「変動金利が0.32%→0.82%に上がったわが家がどうしたか」に書きました。

振り返って思う、3つの反省

①「0.2%は誤差」と考えて5年放置したこと

これが最大の反省です。0.2%を月額に直すと数千円ですが、27年分では100万円単位になります。月で見るか総額で見るかで、判断がまるで変わります。

②固定期間の終了を意識していなかったこと

当初3年固定が終わる時点が、本来いちばんの見直しどきでした。カレンダーに入れておくべきだったと思います。

③金利だけ見て、その後の上昇を想定していなかったこと

0.32%という数字に安心してしまいました。変動金利は半年ごとに見直されるので、その数字は「今の」金利でしかありません。当たり前のことですが、実際に上がるまで実感がありませんでした。

これから借り換えを考えている方へ

わが家の経験から言えるのは、順番が大事だということです。

1. 今の金利と残債を正確に把握する——返済予定表を見れば分かります。まずここから
2. 借り換えでいくら変わるか確認する——下がらないなら借り換えは不要と分かります
3. 諸費用を引いて、本当に得か判断する

①を飛ばして「借り換えたほうがいいらしい」から入ると、判断ができません。私が5年動けなかったのは、①をやっていなかったからです。

まとめ

• 2016年に三菱UFJで4,400万円・0.4%（当初3年固定）で借り、固定終了後に0.6%へ
• 「0.2%は誤差」と考えて約5年放置したのが最大の反省
• 2024年3月、残債3,400万円を住信SBIネット銀行の0.32%へ借り換え
• 試算では月約4,100円・総額約134万円の差。月額ではなく総額で判断すべき
• ただし諸費用を引かないと本当の損得は分からない。残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差0.3%以上が目安
• 借り換え後、1年4か月で0.82%まで上昇。変動金利は借りたときの数字で固定されない

そもそもの銀行選びで何を間違えたのかは「住宅ローンの銀行選び、私の失敗談と後悔【37歳・4,400万円の実体験】」、借り換えを検討すべきタイミングの一般的な判断基準は「住宅ローンの「借り換え」を検討すべきタイミングと判断基準」に書いています。

※本記事は2026年8月時点の情報および運営者個人の実体験に基づく記録です。記載の試算は前提条件を置いた概算であり、実際の返済額・諸費用とは異なります。金利・手数料・審査基準・商品内容は金融機関や時期により異なります。借り換えの判断はご自身の責任で、必要に応じて金融機関・FP等の専門家にご相談のうえ行ってください。