「5年ルール・125%ルール」で未払い利息が積み上がる？最終返済でいくら請求される？

「5年ルール・125%ルールがあるから、急に返済額が増えることはない」——そう聞いて安心していませんか？

この記事では、5年ルール・125%ルールの仕組みとリスク、未払い利息が積み上がる条件、そして今すぐできる確認方法を整理します。

私も繰り上げ返済で初めて気づいた「利息の怖さ」

住宅ローン控除が終わったタイミングで、私は繰り上げ返済を実行しました。「元金がそのまま減るはず」と思っていたら、明細を見ると返済金の一部が「利息分」に充当されていました。

借りた当初の金利は0.32%だったのに、繰り上げ返済時には0.82%まで上昇していました。5年ルールのおかげで毎月の返済額は据え置きのまま——でも実際の利息負担は増えていて、その分が「見えないところで積み上がっていた」のです。

5年ルール・125%ルールの仕組みとリスク

多くの銀行の変動金利には、急激な返済増を抑える2つのルールがあります。ただし、これは「猶予」であって「免除」ではありません。

未払い利息はこう積み上がる：シミュレーション

金利が大幅に上昇すると、月々の返済額が「利息にすら追いつかない」状態になります。この不足分が「未払い利息」として繰り越され、積み上がっていきます。

「5年ルールで守られているから大丈夫」と思っていると、この約62万円は最終返済時に一括請求という形で現れます。

なぜ気づきにくいのか

最大の問題は「見えにくいこと」です。毎月の引き落とし額は変わらないため、残債が減っていないどころか増えていることに気づけません。

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まとめ：今日やること

【免責事項】本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨・投資勧誘を行うものではありません。記載のシミュレーション数値はあくまで参考例であり、実際の結果は借入条件・金融機関・金利動向により異なります。ご自身のローン内容については、契約先金融機関またはファイナンシャルプランナーにご確認ください。