40代で初めての家購入：住宅ローンで気をつけるべき7つのポイント

40代で初めて家を買おうとしている人から「若い人と違って何か気をつけることはありますか？」「もう40代だと住宅ローンは不利ですか？」とよく聞かれます。結論からいうと、40代の住宅購入には30代と違う7つの注意点があります。年齢的に不利ということはありませんが、知らずに進めると老後の家計を圧迫することになります。私自身、37歳（40代直前）で初めて家を買い、10年経った今だからこそ見える「失敗ポイント」と「やっておけばよかったこと」を整理しました。これから初めて家を買う40代の方が同じ失敗をしないよう、この記事でまとめます。

40代の家購入、若い人と何が違う？

40代で初めて家を購入しようとすると、こんな不安がよぎります。

結論からいうと、40代でも住宅ローンは組めます。ただし「30代と同じ感覚で借りると老後が苦しくなる」のが最大の違いです。具体的には次の3点が30代と大きく異なります。

私も37歳で初めて家を買い、後悔したことがあります

偉そうに書いていますが、私自身、2016年に37歳で初めて家を買ったときは何も知りませんでした。当時の状況はこうです。

• 新築戸建てを4,400万円で購入
• 三菱UFJ銀行で変動金利・35年ローン
• 年収700万円台（当時）に対して借入4,400万円（年収比6.3倍）
• ライフプランは作らず、銀行に「借りられます」と言われたまま契約
• 共働きだから何とかなる、教育費もなんとかなる、と楽観視

35年で返すと完済は72歳。今思うと冷や汗が出るほど楽観的でした。当時の私は「借りられる額＝返せる額」だと信じ込んでいたのです。

その後10年でいろいろ気づき、2024年3月（45歳のとき）に住信SBIネット銀行へ0.32%で借換を行い、繰り上げ返済を重ねて2026年3月に完済しました。今は47歳・妻49歳・長女13歳・長男8歳、教育費の山場をこれから迎えるところです。

40代ならではの7つの注意点

私の失敗と、その後10年で学んだことを踏まえ、40代で初めて家を買う方に必ず確認してほしい7つのポイントをまとめます。

ポイント① ライフプランを作ってから借入額を決める

40代購入で最初にやるべきはライフプランの作成です。「何歳で完済するか」を逆算し、定年後の収支がマイナスにならないかを必ず試算します。私はこれを後回しにしたせいで、借入額の妥当性を判断する基準がありませんでした。

ポイント② 退職金・年金で定年後の返済計画を立てる

65歳以降の返済原資として想定されるのは主に年金と退職金・貯蓄です。それぞれの見込み額を事前に把握しておきましょう。

ポイント③ 健康リスクに備えた団信を選ぶ

40代以降は健康リスクが高まり、団信（団体信用生命保険）の選択が30代より重要になります。健康診断で引っかかってからでは選択肢が狭くなるため、健康なうちに決めるのがベストです。

ポイント④ 借入額は年収の4〜5倍以内に抑える

40代の住宅ローンでは、30代より保守的な借入基準が重要です。老後資金・教育費・緊急費用とのバランスを考えましょう。私は当時年収の6.3倍を借りてしまい、後から繰り上げ返済で必死に圧縮することになりました。

ポイント⑤ 変動か固定かを40代目線で選ぶ

金利タイプの選択は30代とは異なる視点が必要です。40代は返済期間が短い分、金利上昇の影響を受ける期間も限られます。ただしこれは「短期で返せる前提」のもとに成り立ちます。

ポイント⑥ 教育費・老後資金との両立計画を立てる

40代購入で最も見落とされがちなのが「教育費との衝突」です。子どもの教育費のピーク（中学〜大学）と住宅ローン返済が真正面からぶつかります。我が家も長女13歳・長男8歳で、これから教育費の山場を迎えるところです。

ポイント⑦ 繰り上げ返済で早期完済を目指す

40代購入の最大の課題「定年後の返済問題」を解決する最も有効な手段が繰り上げ返済です。少額でも継続すれば完済時期を大幅に早められます。私は2024年3月に住信SBIへ0.32%で借換した後、繰り上げ返済を重ねて2026年3月に完済できました。

【前提条件】借入4,000万円・金利1.5%・35年返済（月返済額：約122,500円）・ローン開始10年後（残高約3,060万円・残り25年）の時点で実施した場合の概算

▼ 一括繰り上げ返済（1回きり）の効果

▼ 毎年継続した場合の効果（残り25年間、同額を毎年継続）

※継続することで効果が10倍以上になることがわかります。実際の効果はローン残高・金利・開始時期により異なります。

各ポイントの具体的な判断基準

7つのポイントを「具体的にどう判断するか」を一覧で示します。迷ったときの基準としてご活用ください。

この記事はこんな人に読んでほしい

まず「65歳完済」から逆算しよう

40代で初めて家を買う方が今日からできる最初の一歩は、「65歳完済」を前提に、今の年齢から逆算した最長返済期間と月返済額を計算することです。

たとえば45歳・手取り月45万円なら、月返済10万円×12ヶ月×20年＝2,400万円が安全な借入上限の目安です。これ以上は教育費・老後資金を圧迫します。

※本記事は2026年5月時点の情報をもとに執筆しています。金利・制度は変更されることがあります。実際のローン契約にあたっては、各金融機関または専門家にご確認ください。