住宅ローンの繰り上げ返済 vs NISA投資：どちらを優先すべきか

毎月の余剰資金、繰り上げ返済とNISAどっちが正解？

給料日後、家計を整理すると毎月3〜5万円の余剰資金が残る。「この余剰、繰り上げ返済に回すべきか、それともNISAに入れるべきか」――住宅ローンを抱える家庭で必ず出てくる悩みです。

「金利1%なら投資した方が得」――この説明はネットでよく見ますが、実際に判断する時に必要なのは数字だけではありません。金利・時間軸・心理的負荷の3つを揃えて見て、はじめて自分の答えが出ます。

私も何度もシミュレーションしました

私は2026年3月に住宅ローンを完済しました。完済する前の数年間、毎月この問いと向き合っていました。

当時の私の状況はこんな感じです。

NISAも毎月続けながら、それでも余剰が出る月にはエクセルで何度もシミュレーションしました。「年5%で20年回せば+500万円。繰り上げで浮く利息は150万円。投資の方が350万円得」――数字だけ見ればNISAの圧勝です。

でも、その数字を見ても私の中で迷いが消えませんでした。理由は2つあります。

判断するための3つの軸

シミュレーションを繰り返すうちに、「数字」「時間軸」「心理」の3軸で見ないと答えが出ないと気づきました。

軸① 金利水準：自分の適用金利が大きな分かれ目

繰り上げ返済の実質リターンは「ローン金利と同じ」です。金利1.0%なら、繰り上げた額の1%分が確実に節約できる。リスクはゼロです。一方、NISAは過去の全世界株式の長期実績で年5〜7%程度（ドル建て）が目安ですが、これは将来を保証する数字ではありません。

軸② 時間軸：残り年数で意味が変わる

残り20年以上あるなら、複利が効くNISAの優位が大きくなります。逆に残り5年なら、繰り上げで完済を早めた方が「家計の固定費が消える」効果が大きい。

積立条件	月3万円・20年	月5万円・20年
積立元本	720万円	1,200万円
年率5%で運用した場合	約1,233万円	約2,055万円
元本との差額	+513万円	+855万円

※ 年率5%は過去の全世界株式の長期実績をもとにした参考値です。将来の運用成果を保証するものではありません。

軸③ 心理的負荷：数字に出ない重さ

これは私が一番悩んだ部分です。「毎月借金を返している」という感覚は、想像以上に重い。完済した今になって振り返ると、ローンが消えた瞬間の安心感は、エクセルの数字には出てこない価値でした。

【フロー】あなたは繰り上げ返済 vs NISA どっち？

3つの質問に答えるだけで、あなたに合った選択肢が見えてきます。

金利別・残高別の判断基準

3軸を踏まえて、自分がどう動くべきか整理します。まずは今の適用金利を確認してください。

あなたのローン金利	推奨アクション	理由
〜0.7%（超低金利変動）	NISA優先	期待リターン差が大きく、控除との合わせ技も有効
0.7〜1.0%	NISA優先	期待リターン（年5〜7%）がローン金利を大きく上回る
1.0〜1.5%	半々（折衷案）	月1〜2万円ずつ分散。家族の合意も取りやすい
1.5〜2.0%	繰り上げ寄り	確実リターンと投資リターンの差が縮まる
2.0%以上（固定など）	繰り上げ優先	確実なリターンが大きく、機会損失が小さい

こんな人はどちらを選ぶべきか

金利だけでは決まらない場合、次のチェックリストで自分の傾向を確認してください。

対象を絞り込む：この記事が役立つのはこんな人

ここまでの判断基準は、特に次のような方に当てはまります。

今月の余剰、どちらに回すか決めよう

ここまで読んで、自分のケースが見えてきたと思います。最後に、今月のアクションを決めるための3ステップを用意しました。

私の結論：繰り上げ返済を選び、後悔はない

3軸を散々悩んだ末、私は最終的に繰り上げ返済を選びました。NISAは月10万円・妻は月4万円の積立を続けたまま、追加の余剰は繰り上げに回し、2026年3月に完済しました。

判断の決め手は、軸③の「心理的負荷」でした。妻のリスク許容度がそれほど高くなく、金利上昇傾向も見えていた中で、「ローンを終わらせる」という選択は、家族全員が腹落ちする答えだったからです。

正直に言えば、「もう15年早くNISAを始めていれば」と思うことはあります。でも、完済した今、後悔はありません。毎月の返済通知が来なくなった生活は、想像以上に軽やかです。

どちらが正解かは、人によって変わります。この記事の3軸と判断表が、あなたの「今月の一手」を決める手がかりになれば幸いです。